שיפוץ בניינים- מאת עו"ד אילה בירגר 7.7.14

 
בניוזלטר 85 מ 9.5.14 שאלתי את הקוראים, מה מעניין אותם. התשובות שקיבלתי היו רבות ומגוונות - להלן חלקן:
 
 
  • חוקי המס החדשים
  • השקעה בנדל"ן
  • שיפוץ דירות
  • שיפוץ בניינים (מה עושה מי שאין לו כסף לשלם ? )
  • השבחת דירות
  • השכרת דירות / חוזי שכירות / פינוי שוכר בעייתי
  • צוואות / ירושות / עזבונות / איך עורכים צוואה / בן ממשיך במשק חקלאי
  • פיצול דירות
  • בניה במושבים לרבות החוקים החדשים באשר לנחלות
  • זכויות יוצרים (על אף שאינני עוסקת בתחום זה - התבקשתי לפרסם מידע באמצעות קולגה / עמית למקצוע אשר עוסק/ת בתחום זה )
  • ועוד...

הפעם בחרתי להתמקד בנושא: שיפוץ בניינים

שיפוץ הבית המשותף הוא נושא רחב. כדי לדעת כיצד יש לפעול באשר לתיקונים ו/או שיפוצים בבית המשותף יש לפנות אל החוק וכן אל תקנון הבית המשותף. החוק בענין זה הוא חוק המקרקעין ובו יש פרק שלם העוסק בבתים משותפים. בפרק זה מפורטים כל הכללים לפיהם יש לקבל החלטות ומהו הרוב הנידרש.

יש לשים לב כי מדובר בשני סוגים עיקריים של עבודות בבית המשותף : א. תחזוקה ושימור המצב הקיים ב. שיפוצים לחידוש ושיפור . חשוב לזכור כי החוק גובר על כל הוראה אחרת. באם אין בחוק הוראות מפורשות באשר לסוג השיפוץ שייבוצע והרוב הנידרש - ניתן להכניס כללים והוראות אל תקנון הבית המשותף. באם אין תקנון לבית המשותף - הרי שחל עליו התקנון המצוי. זהו התקנון המצוי בסוף חוק המקרקעין כלומר בפרק התוספות לחוק המקרקעין. כמובן שבנוסף לכך יש פסיקה עניפה באשר למיקרים מהשטח אשר הובאו בפני בית המשפט וגם מהם ניתן ללמוד או להסיק כיצד יש לפעול.

מומלץ להחזיק בבית המשותף קלסר מסודר אשר יכלול קובץ חוקים רלוונטיים / תקנון הבית המשותף / תשריטי חניה / פסיקה רלוונטית - כל אלו יסייעו לדיירים להגיע להחלטות נכונות ולסדר בבית המשותף. לעיתים הבעיות יכולות להיפתר בנקל באמצעות פניה למקורות מידע אלו.

אם דיירי הבית המשותף מעוניינים להכניס שינויים / תיקונים בתקנון הבית המשותף - עליהם לנהוג על פי הקבוע בחוק המקרקעין (פרק הבתים המשותפים) ולתקן או לעדכן את התקנון ולשם כך דרוש רוב מסויים והכל כפי שמצויין בחוק המקרקעין.

אם דיירי הבית המשותף מעוניינים להתקין מעלית - כנ"ל - יש הוראות מפורשות בחוק המקרקעין הקובע את הכללים לביצוע הנ"ל וןאת הרוב הדרוש.

כל בית משותף חייב לכנס לפחות פעם בשנה אסיפה כללית. בנוסף יש לקיים אסיפות תקופתיות של נציגות הבית המשותף / או נציגות ועד הבית. ההחלטות בועד הבית הן בעניינים שוטפים וניהול שוטף של הבית המשותף והן מתקבלות ברוב רגיל. ואילו ההחלטות באסיפה הדיירים הן בעניינים מיוחדים. ועד הבית יכול למנות אדם אחד או יותר. רצוי שיהיה מספר אי זוגי.

יש אתרי אינטרנט שונים ובהם מידע מקיף באשר לכל ההוראות החלות על דיירי הבית המשותף באשר לרוב הנידרש לגבי כל אחת מהפעולות בבית המשותף למשל הוספת מעלית, התקנת דוד שמש וכיוצ"ב. ואולם מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בתחום זה כדי לקבל ייעוץ מדוייק מקצועי וספציפי לבעיה / למחלוקת .