ההצלחות שלנו

תיק בעניין ועד הבית / פתח בגג / "סן רוף" / בתים משותפים

משרדנו ייצג לקוח אשר רכש דירה בקומה אחרונה בבית משותף . מאחר והמוכרת התגוררה בחו"ל - היא היתה מיוצגת ע"י עו"ד באמצעות יפ"כ נוטריוני. במעמד חתימת החוזה - שאל הלקוח שלנו את עוה"ד של המוכרת - האם יוכל לפתוח פתח בגג / סאן רוף ? עוה"ד השיב : "כן" . ואולם משרדנו הזהיר ויעץ ללקוח להימנע מכך בכל תוקף. ואולם - על אף העצה הנ"ל של משרדנו - בחר הלקוח לפתוח את הפתח בגג. זמן קצר לאחר מכן הוגשה נגד הלקוח תביעה ע"י ועד הבית - אצל המפקחת על הבתים המשותפים בתביעה לסגור את הפתח בגג (סאן רוף). הלקוח ביקש שמשרדנו ייצגו. אכן כך היה. משרדנו יעץ ללקוח לסגור מיידית את הפתח בגג והכל בליווי מהנדס מוסמך. הדבר בוצע ולבסוף ניתן אישור המהנדס כי הסגירה בוצעה כראוי. לאחר מכן הוגשה בקשה מטעמנו למפקחת על המקרקעין לסגירת התיק עוד טרם מועד הדיון. ועד הבית סרב. בדיון קבעה המפקחת שהיה על ועד הבית להסכים לסגירת התיק מאחר וסגירת ה"סן רוף" בוצעה כראוי. ולכן אף השיתה הוצאות על ועד הבית.

 

תיק בעניין עיסקי / מסחרי / דיני חוזים/ דיני חברות

נגד חברה לקוחת המשרד, הוגשה תביעה ע"י "מגזין". המגזין טען כאילו החברה הזמינה פירסום מודעה אצלו והכל בהתבסס על פקס שכביכול נשלח מטעם החברה אל המגזין. לטענת המגזין בפקס ביקשה החברה לפרסם מודעה במגזין. המגזין הגיש תביעה בסדר דין מקוצר להורות לחברה לשלם את עלות הפרסום. ואולם עו"ד אילה בירגר, טענה כי מדובר בתרמית, פירסום שנועד ליצור יש מאין, והחברה מעולם לא ביקשה לפרסם במגזין, מה עוד שאין כל זכר למגזין שכזה אשר לא היה ולא נברא. עו"ד בירגר הגישה בקשת רשות להתגונן מנומקת מטעם החברה, ובסופו של יום אכן בית המשפט דחה את התביעה.

 

תיק בעניין בן ממשיך / משק חקלאי / מגזר חקלאי / נחלה / נחלות / צוואות וירושות / עזבונות / גישור במשפחה

תיק מורכב ורגיש בענייני בן ממשיך בנחלה במושב. בן ממשיך בנחלה במושב ניהל את ענייני המשק ביחד עם אביו. האב עסק בעיקר בענייני ניהול והבן עסק בעיקר בעבודת האדמה. הבן הממשיך , רעייתו, וילדיו , בנו את ביתם במשק , קיבלו משכנתא שנירשמה על המשק , ובנו את חייהם סביב הנחלה. ואולם , לימים נפטר האב. לאחר פטירת אבי המשפחה האם והילדים האחרים - ביקשו לסלק את הבן הממשיך מהנחלה ו/או להבטיח הכנסה קבועה לאם באמצעות החתמת הבן הממשיך על הסכם מקפח, בלתי הוגן הנגוע בחוסר תום לב. עו"ד בירגר החלה לטפל בתיק וייצגה את הבן הממשיך ורעייתו. הוגשה תביעה רכושית לבית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט הפנה את הצדדים להליך גישור. בסוף הליך הגישור הגיעו הצדדים להסכם לפיו : א. הבן הממשיך ימשיך לעבד את הנחלה לבדו ללא כל התערבות מצד בני המשפחה. ב. הנחלה כולה תעבור על שמו של הבן הממשיך בכפוף לעמידה בחיוביו עפ"י הסכם הגישור. ג. הבן הממשיך יוכל להמשיך ולהתגורר במשק עם משפחתו בכל מצב ובכל מקרה ולא ניתן יהיה להוציאו מהנחלה. ד. בית המשפט הורה למינהל לרשום בספריו כי לא תבוצע כל דיספוזציה בנחלה . ד. הבן הממשיך יכלכל את האם (נקבעו סכומים חודשיים קבועים). ה. הבן הממשיך לא יחוייב לדאוג לאימו מעבר לסכומים הקבועים שעליו לשלם לה . הסכם הגישור קיבל תוקף פסק דין מחייב. כל ההליך הסתיים בתוך שנה - מרכיב שהוא חשוב ביותר מאחר ואם ההליכים היו מתנהלים במסגרת בית המשפט ולא בהליך גישור יתכן והיו אורכים מספר שנים.

 

תיק בענייני ירושה, מכרזים, גישור במשפחה, מיסוי מקרקעין

תיק מורכב ורגיש בענייני ירושה החל מהליך רישום צו הירושה ע"ש היורשים בלשכת רשם המקרקעין ועד רישומו על שם אחד האחים אשר רכש בסופו של דבר את הנכס.
פרטי המקרה: מספר אחים ואחיות ירשו בחלקים לא שווים (מרכיב שהוא בעייתי בפני עצמו) נכס מקרקעין. לאחר מו"מ ארוך בין האחים בליווי עו"ד בירגר הוצע הנכס למכירה באמצעות הליך מכרז באמצעי תקשורת שונים. בסופו של יום נמכר הנכס לאחד האחים. כאמור מדובר בהליך ארוך ומורכב לו נדרשים אורח רוח ומקצועיות רבים וכן שימת לב לרגישויות בתוך המשפחה. כשהגיע ההליך לרשות המיסים, נקבע תשלום מס שבח גבוה מאחר ומס שבח לא קיבל את שווי הנכס עפ"י הסכם המכר להוסיף (מאחר ומדובר ביחסים בתוך המשפחה) והאחים נדרשו לשלם סכום נכבד. בסופו של דבר ולאחר טיפול עו"ד בירגר נתקבל פטור מתשלום מס שבח והנכס נרשם בסופו של דבר על שם האח הקונה.

 

תיק בענייני ארנונה

פרטי המקרה: שני בני זוג קשישים וחולים המוכרים כנכים ע"י המוסד לביטוח לאומי ובבעלותם נכס מסחרי פנו אל עו"ד בירגר בבקשה לבחון אפשרות לקבל הנחה בתשלום הארנונה. בני הזוג, על אף גילם, נכותם ומצבם נאלצו לשלם ארנונה גבוהה מידי חודש בחודשו. העסק לא הניב הכנסות ואף היה בהפסדים. לאחר טיפול עו"ד בירגר באמצעות פגישות וכן בקשה מפורטת לועדת ההנחות ברשות המקומית על בסיס סעיף רלוונטי וצרוף מסמכים לביסוס הטענות זכו בני הזוג להנחה בתשלום הארנונה מידי שנה.

 

תיק בענייני מקרקעין, ביטול עסקה במקרקעין, חוזה על תנאי במקרקעין, דיני בנקאות (משכנתא, הלוואת בוליט), הוצאה לפועל, כינוס נכסים, פינוי ומסירת חזקה

פרטי המקרה: שני בני זוג מבוגרים מכרו דירה. טרם חתימת הסכם המכר מסרו הקונים למוכרים כי קיבלו אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא. המוכרים לא הקפידו לקבל את האישור העקרוני בכתב טרם חתימת הסכם המכר וכן לא התנו את המשך קיום חוזה המכר בהמצאת האישור הנ"ל (קרי "חוזה על תנאי)". מיד לאחר חתימת הסכם המכר הסתבר למוכרים להפתעתם שהבנק של הקונים חזר בו ומסרב ליתן משכנתא לקונים מאחר ולטענת הבנק חשבונם של הקונים בבנק מוגבל. בצר להם, בלית ברירה ומחשש לביטול שרשרת חוזים שנחתמו בין קונים ומוכרים אחרים בשרשרת - נטלו זוג המוכרים המבוגרים משכנתא במקום הקונים והקונים התחייבו בנספח להסכם המכר להחזיר למוכרים כל תשלום שישלמו בגין החזר המשכנתא הנ"ל. ואולם, לימים הסתבר למוכרים כי אין מדובר במשכנתא אלא בהלוואה בשיטת "בלון" ("בוליט") . הסבר : הלוואה בשיטה זו היא הלוואה למספר שנים (במקרה דנן - ל- 5 שנים) . שיטת ההחזר היא שכל התשלומים באים לכסות את הריבית וההצמדה ואילו התשלום האחרון משולם לצורך כיסוי קרן ההלוואה. בני הזוג שאינם מבינים דבר וחצי דבר בענייני בנקים סברו לתומם כי הם נוטלים משכנתא ואולם בחלוף 5 שנים הסתבר להם לפתע כי עליהם להשיב את הסכום המקורי של ההלוואה ואילו במהלך כל השנים היה עליהם למעשה להשיב את הריבית וההצמדה בגין ההלוואה בלבד בלבד. עוד יצויין כי הקונים לא עמדו בהתחייבותם להשיב למוכרים את תשלומי ההלוואה ומשכך לא עמדו המוכרים בהחזרי ההלוואה. הבנק פתח נגד המוכרים בהליכי הוצאה לפועל וכן מונתה כונסת נכסים אשר עמדה לפנות את המוכרים מביתם. בשלב זה נכנסה עו"ד בירגר ל"תמונה". עו"ד בירגר חילצה את בני הזוג המוכרים מהתסבוכת הקשה אליה נקלעו. הסכם המכר עם הקונים בוטל ולשלטונות מיסוי מקרקעין הוגשה בקשה לביטול עיסקה. עו"ד בירגר פתחה בהליכים נגד הקונים. הליכים אלו הסתיימו בסופו של יום בפשרה. תיקי ההוצאה לפועל נגד המוכרים וכן מינוי כונסת הנכסים בוטל. הדירה נמכרה לקונה אחר וכיום מצויה בהליכים להעברת החזקה.

 

פינוי שוכר בעייתי בהליך חדש בסדר דין מהיר

מדובר בתיק בו עו"ד בירגר ייצגה בעלים של דירה המשכיר את דירתו לשוכר נשוי ואב לילדים אשר שכר את הדירה לשנת שכירות + 4 שנות אופציה. השוכר התגורר בדירה עם משפחתו שילם את דמי השכירות כסידרם במשך כ- 4 שנים ואולם לאחר מכן חדל מלשלם את דמי השכירות כסידרם, קיזז על דעת עצמו סכומים מדמי השכירות, לא שילם את דמי השכירות במועדם ולבסוף חדל מלשלם את דמי השכירות לחלוטין ואף סרב לפנות את המושכר בטענות ותירוצים שונים. עו"ד בירגר פתחה בהליך לפינוי השוכר בסדר דין מהיר הליך חדש עפ"י פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי אשר נכנסו לתוקפן זמן קצר לפני הגשת התביעה לפנוי. מדובר בתקנות לפיהן ניתן לפנות את השוכר תוך זמן קצר ביותר בהליך מזורז אשר נועד לפינוי השוכר בלבד ללא הליכים נוספים כגון תביעה כספית וכיוצ"ב. ממועד הגשת התביעה ועד מתן פסק הדין חלפו שלושה וחצי חודשים. אכן בית המשפט נתן פסק דין לפיו כי על השוכר ומשפחתו לפנות את המושכר תוך מספר ימים וכן לשלם למשכיר הוצאות ושכ"ט עו"ד. כעת נותר לבצע את פסק הדין באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, אלא אם השוכר יפנה מרצונו. מומלץ לעשות שימוש בהליך זה . מדובר בהליך יעיל ומהיר. לאחר מכן כמובן יש להגיש תביעה כספית בגין דמי השכירות אשר לא שולמו וזאת באמצעות תביעה נפרדת בסדר דין מקוצר או באמצעות הפעלת הבטוחות אשר ניתנו במסגרת הסכם השכירות כגון שיקים , שטר חוב וכיוצ"ב.

 

ידועה בציבור היתה צריכה להגיש תביעה להכיר בה בתור אלמנת הפנסיונר כדי לקבל את כספי הפנסיה שלו

מקרה שהיה כך היה: לפני מספר שנים הגיעו אליי שני בני זוג אשר אינם נשואים זה לזו אך מקיימים חיים משותפים. תחילה התגוררו כל אחד בדירתו ואולם לאחר מספר שנים החליטו להתגורר יחדיו בדירת האישה מאחר ומצבו הרפואי של הגבר הדרדר. כל השנים בהן התגוררו יחדיו קיימו חיים משותפים, משק בית משותף, חיי אישות, בילויים משותפים וכן חשבון בנק משותף. במהלך אותן שנים כתב כל אחד מהם צוואה והם אף ערכו הסכם ממון הקובע כי נכסיו של כל אחד מהם יהיה שייך אך ורק לאותו צד. ואולם הגבר קבע, גם בצוואתו וגם בהסכם הממון, כי לאחר לכתו, חלילה, הפנסיה המגיעה לו, תעבור לבת זוגו לאחר אריכות ימים ושנים שלו. כן אט אט עם השנים החל מצבו הרפואי של הגבר להדרדר, הוא אף אושפז ולבסוף הלך לבית עולמו. האישה היתה לחברתו לחיים בכל השנים הללו, סעדה אותו, טיפלה בו , ואף כשאושפז סעדה אותו וטיפלה בו עד יומו האחרון. והנה הגיע המועד והאלמנה פנתה אל קרן הפנסיה, אותה קרן פנסיה - על מנת להכיר באישה כידועתו בציבור של הגבר דרשה אישור מבית הדין האזורי לעבודה המאשר כי האישה אכן ידועתו בציבור. האישה פנתה בבקשה למתן פסק דין הצהרתי, הביאה עדויות באמצעות תצהירים, של מכרים, חברים, משפחה, שכנים - המעידים כי היתה ידועתו בציבור של הגבר. ובימים אלו נדון התיק. סביר להניח כי אכן תקבל מעמד של ידועה בציבור מאחר ובשנים האחרונות התגוררו בני הזוג יחדיו, ניהלו חיים משותפים, ומשק בית משותף וכן בידיהם עדויות על כך. עידכון ימסר לאחר קבלת פסק דין סופי.

 

המשך עידכון מיום 4.5.15

ובכן בשעה טובה - הצלחנו !!!! הידועה בציבור אכן הוכרה על ידי בית הדין לעבודה כידועתו בציבור של הפנסיונר המנוח והינה זכאית לפנסיה החודשית שלו. זאת בעקבות משלוח סידרה ארוכה של מסמכים המעידים על טיב הקשר בין הפנסיונר ובת זוגו ואשר מטרתם להוכיח כי בני הזוג אכן ניהלו חיים משותפים לרבות חיי אישות ומשק בית משותף והתגוררו תחת קורת גג אחת - תמונות משותפות מטיולים שערכו בני הזוג יחדיו בארץ ובחו"ל, תצהירי שכנים ומכרים המעידים כי בני הזוג והם התגוררו יחדיו דרך קבע בדירת בת הזוג, וניהלו חיים משותפים, לרבות קניות במכולת יחדיו, יציאה לבילויים כגון הצגות הרצאות סרטים וקונצרטים, בילויים משותפים עם חברים, וכן ארוח משותף אצל בני משפחה של הפנסיונר , מודעת אבל בה מופיעים ילדי הפנסיונר והאלמנה ופרוט מקום ישיבת ה"שבעה", מכתב השתתפות בצערה של בת הזוג ממקומות שונים בהם התנדב הפנסיונר המעידים על השתתפות בצערה העמוק בלכתו של המנוח ועוד. כל המסמכים הנ"ל אכן הצליחו לשכנע את בית הדין לעבודה כי מדובר בזוג לכל דבר וענין וכי בת הזוג אכן זכאית להיות מוכרת כידועתו בציבור.

 

הפרת חוזה / ביטול עיסקת מקרקעין - משרדנו ייצג לקוחת אשר מכרו דירה בחיפה

הקונה היה קטין אשר אביו ביקש לרכוש את הדירה על שמו מכספים שנצברו לטובת הקטין במהלך השנים ממתנות קרובים. משכך - הרי שעל האפוטרופוס הטבעי (אביו של הקטין) להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה לאשר את העיסקה. אכן הוגשה בקשה שכזו לבית המשפט לענייני משפחה בחיפה אשר אישר את העיסקה. העיסקה אכן יצאה לדרך והקונה שילם את התשלום הראשון למוכר. כמו כן נירשמה לטובת הקונה הערת אזהרה בטאבו. ואולם הקונה לא המשיך לשלם את יתרת התמורה בטענה שההורים נקלעו לקשיים כספיים ועשו שימוש בכספים (שהיו מיועדים לרכישת הדירה) לכיסוי חובותיהם. כמובן שמדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר. הסכם המכר קבע שבמקרה שתהיה הפרה יסודית : המפר ישלם למקיים - פיצויים מוסכמים בגובה של 10% מהתמורה על הדירה. משכך ובלית ברירה בוטלה העיסקה, הערת האזהרה נימחקה מהטאבו, הוגשה בקשה מתאימה לשלטונות מיסוי מקרקעין לביטול העיסקה, וסך בגובה 10% מהתמורה חולט מהתשלום הראשון והיתרה הושבה לקונה. בסופו של יום הדירה נימכרה לקונה אחר.