השקעה בנדל"ן מסחרי מניב - ספטמבר 2008

 
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להניב תשואה של עד כ 8% ויותר לשנה. נכסים כאלו מושכרים למשרדים ולמסחר ומניבים תשואה נאה. איך מאתרים נכס מסחרי מניב? איך מאתרים אזור העומד להיות מפותח ע"י הרשות המקומית?
 
 
שני שותפים בחברת ייזום ושיווק נדל"ן שעיקר עיסוקה בתחום המשרדים והמסחר בגוש דן איתרו נכס כזה ביפו. בעקבות בדיקה ברשות המקומית ובמסגרת עבודתם הסיקו שהאזור יתפתח מאוד בשנים הקרובות בעקבות השקעות מתוכננות של עיריית תל אביב. המדיניות שהניעה אותם היתה לחפש חנויות ומשרדים באזורים ישנים עם פוטנציאל השבחה.
מעבר לשכר הדירה, הם שאפו לכך ששווי הנכס יעלה בשיעור גבוה בעתיד. החנות שרכשו שימשה ב-30 השנים האחרונות כמחסן, ולכן היה צורך לנקותה ולצבוע אותה. שיפוץ קל ביותר, שנמשך שבוע ועלה כ- 10,000 ₪ השביח את החנות והפך אותה לנכס מניב.
לאחר מכן השכירו את הנכס. השוכר - אמן שהקים בה סטודיו חתם על הסכם שכירות לחמש שנים בשכ"ד ממוצע למשך כל התקופה בסך של 80 אלף שקל בשנה. השותפים פעלו באופן כזה שקודם כל איתרו אזור מתאים להשקעה ואח"כ חיפשו בו נכס.
למשל יפו – בה העיריה משקיעה כספים בשדרוג הנמל, בדומה לנמל הקיים בצפון העיר ומציאת החנות הנמצאת בכניסה לנמל יפו.

איך ניתן לממן את הרכישה?
הנכס הנ"ל מומן כך : 30% מהון עצמי (228 אלף שקל), וה-70% הנותרים (532 אלף שקל) הלוואה מהבנק לתקופה של עשר שנים. בנקים נוטים לממן רק 60% מהנכס אם הוא ריק או אם המשקיע לא מוכר להם. כאשר הנכס מושכר אפשר לקבל מימון גבוה יותר.
כשמבקשים לרכוש נכס יש להתייצב בבנק עם טיוטת חוזה, על מנת שהבנק יווכח במחיר העסקה, ויבצע הערכת שווי על ידי שמאי מטעמו. השמאי קובע הערכה למימוש מהיר – למקרה שהלווה לא ישלם את ההלוואה, ואז הבנק יצטרך לממש את הנכס בלחץ וכפועל יוצא השווי נמוך יותר. הבנק מביא בחשבון את השווי במימוש מהיר ואת מחיר העסקה, ומממן לפי הערך הנמוך מביניהם.

אסטרטגיית מימוש
אסטרטגיית המימוש שהניעה את שני השותפים היא : להמתין חמש שנים, לראות שאכן שוק הנדל"ן "עולה" , להכניס בינתיים דייר בשכר דירה מתאים לתקופה המיועדת ולבסוף למכור את החנות כנכס מניב בתשואה של כ-8%.

מהם הסכמי השכירות המקובלים בתחום?
בדרך כלל דייר מסחרי רוצה לשכור את הנכס לתקופות ארוכות, לפחות לשלוש שנים, ולקבל אופציה להאריך את השכירות עד לעשר שנים. מכיוון שהוא משקיע בשיפוץ ובהתאמת הנכס, הוא רוצה שכירות לתקופה ארוכה שתאפשר לו לכסות את ההשקעה.

מהם הסיכונים בעסקות מהסוג הזה?
קיימים אזורים מסויימים בהם לא קל למצוא דייר. ולעיתים עד שמוצאים כבר דייר מתאים – לא תמיד העיסקה ניסגרת על המחיר המצופה. כלומר עלולות להתגלות בעיות בהשכרת הנכס בהשוואה לצפי המוקדם.

המלצות
י
ש לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה. לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס ולוודא שלא קונים חנות שלמעשה רשומה כמחסן. מומלץ מאד לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום הנדל"ן - כגון עו"ד , שמאי, מתווך , מהנדס בניין, מודד וכיוצ"ב.
מאוד חשוב לבדוק את מבנה הנכס פיזית. לשכור שרותיו של מהנדס שיבדוק אם יש נזילות או מפגעים אחרים שיכולים להרתיע דיירים. לפני ביצוע העסקה צריך לבדוק את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן להשוות בין ההצעות של כמה בנקים מאחר והתנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.
בעת השכרת או שכירת נכס מסחרי למטרה עסקית, חשוב להקפיד על מספר כללים אשר יצמצמו את הסיכון לתקלה משפטית בכל הנוגע לפעולה זו ולפעולות אחרות הכרוכים בהסכם השכירות:

בחירת מיקום
לאחר הגדרת קהל היעד ולימוד אופן התנהלות המתחרים, יכול שוכר פוטנציאלי להחליט בנוגע למיקום הרצוי למושכר. צריך לזכור שלמיקום העסק ישנה חשיבות רבה בעסקים מסוימים כמו מספרה או חנויות מסוימות וחשיבות נמוכה יותר בעסקים הנותנים שירותים בהם הלקוח אינו מגיע אל העסק.
כמובן שעל שוכר להביא בחשבון שיקולים נוספים בבחירת מיקום העסק כמו עלויות השכירות והארנונה, נגישות, חנייה ושיקולים נוספים הייחודיים לכל עסק.

שטח הנכס
שטח הנכס וגבולותיו הם הבסיס בקביעת ערכו של הנכס לפיכך, אזכור שטח הנכס בהסכם צריך להיות מדויק, מוגדר באופן אחיד, אמיתי ואמין.

דמי השכירות (תשלומם, גובהם) / תקופת השכירות / אופן התשלום ועוד
יש להגדיר בהסכם את מועדי תקופת השכירות באופן מדוייק, תחילתה וסיומה, גובה דמי השכירות, גובה דמי השכירות בתקופות האופציה (למשל – בכל תקופת אופציה יתווספו 6% לדמי השכירות ביחס לתקופת השכירות הקודמת לה), אופן ומועדי התשלום, אחריות לתיקונים וקלקולים במושכר, נשיאת הוצאות בגין המושכר וכד'.
כל אלו נושאים חשובים החייבים להיות מצויינים ומוגדרים במדוייק ובצורה ברורה כך שלא תישתמענה לשתי פנים . ככל שההגדרות חדות ברורות ומדוייקות כך יקטן הסיכוי לאי הבנות ומחלוקות בעתיד.

בדיקת המושכר
מומלץ לנסח סעיף המדבר על כך שהקונה מצהיר כי בדק את המושכר, מצבו הפיזי והמשפטי ומצאו מתאים לצרכיו ומטרותיו. הדבר חשוב בהקשר לחוקי התכנון והבניה.

רשיון עסק
חשוב שהמשכיר ידרוש מהשוכר להציג בפניו רשיון להפעלת עסק או יתנה את המצאתו / הצגתו / הוצאתו תוך פרק זמן מסויים. לא לכל עסק נדרש רשיון עסק. יש עסקים הפטורים מרשיון עסק. תהליך קבלת הרישיון פשוט יחסית, אולם, קיימים עסקים בהם התהליך מתמשך ומסורבל, כך לדוגמא עסקים בהם נדרש אישור משרד הבריאות (מסעדות, ייצור מזון וכיו"ב) או אישור משרד לאיכות הסביבה (חמרים מסוכנים, שפכים בעייתיים וכיו"ב). היות ותהליך קבלת הרישיון עלול להמשך זמן ממושך וייתכנו בעיות בירוקרטיות סבוכות ובלתי צפויות רצוי להתחיל כבר מהרגע הראשון של הקמת העסק.

הוצאות
על אף שדומה כי ברור מי משלם את הארנונה , חשמל ומים , חשוב לציין מפורשות כי הוצאות החזקת המושכר יחולו על השוכר. חשוב לדאוג שחוזה שכירות יומצא לרשות המקומית ולחברת המים והחשמל. חשוב לציין זאת בהסכם השכירות. אם דמי השכירות כוללים את הארנונה למשל – יש לציין זאת מפורשות בהסכם. כך לגבי החשמל והמים. אם מותקן שעון חשמל נפרד למספר יחידות – יש לציין מפורשות את הדרך בה ישולמו התשלומים ואף את דרך חישובם. חשוב להקפיד לעדכן את הרשות המקומית, חברת חשמל וחברת המים וכן חברת קו הטלפון בדבר זהות המחזיק בנכס ולדאוג כי שם השוכר עודכן בעירייה ובכל החברות האמורות כמחזיק הנכס בעת תקופת השכירות. כך גם לגבי סיום תקופת השכירות. זאת מאחר ואם השוכר לא ישלם את חשבון הארנונה, תביעת הרשות המקומית תתבצע מול השוכר, מבלי לערב במחלוקות את המשכיר בנכס. בנוסף, ראוי לקבוע כי מס רכוש וכל מס ממשלתי אחר המוטל על בעלי נכסים, יחול על המשכיר ולא יגולגל לפתחו של השוכר.

שוכר חליפי
מומלץ לשוכר לדאוג שבחוזה השכירות ייכלל סעיף העוסק במציאת שוכר חילופי.

תקופת אופציה
ברוב חוזי השכירות יש סעיף הקובע שיש לשוכר אפשרות להודיע בסמוך לתום תקופת השכירות כי ברצונו להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת. מומלץ כבר בחתימת חוזה המקורי לקבוע את התנאים לתקופת האופציה – מי מחליט על המשך תקופת האופציה, השוכר או המשכיר, אולי שניהם ? אולי אחד מהם באופן בלעדי. יש לציין זאת מפורשות. יש לציין כאמור את גובה דמי השכירות בתקופת האופציה . מומלץ לקבוע זאת מראש. זה מונע מחלוקות וחיכוכים. כמובן שלשוכר מומלץ לקבוע שבתקופת האופציה יחולו אותם התנאים החלים בתקופת השכירות המקורית ואילו למשכיר מומלץ לקבוע תנאים אחרים בהתאם למצב הכלכלי וגובה דמי השכירות המקובלים בתקופה שלאחר תקופת השכירות המקורית. המשכיר צריך להביא בחשבון מצב בו חל שינוי בשוק השכירות במהלך תקופת השכירות המקורית, אשר יאפשר לו לגבות דמי שכירות גבוהים יותר עבור הנכס.

רכישת המושכר ע"י קונים פוטנציאליים או ע"י השוכר
לעיתים משכיר מעניק לשוכר אופציה לרכוש את המושכר בתום תקופת השכירות או האופציה או במהלכן. לעיתים דמי השכירות יכולים לשמש כחלק מהתמורה לרכישת המושכר. האופציה המוענקת לשוכר לרכוש את הנכס תעודד אותו להשקיע בו במשך תקופת השכירות. השוכר יכול לעמוד על מידת התאמתו של הנכס לצרכיו קודם שיוציא הון רב על רכישתו.

איסור השכרה לעסק דומה
כדי למנוע תחרות כלכלית עם עסק דומה כדאי להכניס להסכם השכירות סעיף הקובע כי אין להשכיר נכסים סמוכים לעסקים דומים או זהים. זאת בתנאי שבעל הנכס הינו בעלים של מספר נכסים הסמוכים זה לזה. כמו כן מומלץ להכניס סעיף להסכם השכירות הקובע איסור להשכיר את הנכס לעסק דומה או זהה בתום תקופת השכירות או האופציה. זאת כדי למנוע מצב שבו עסק שצבר מוניטין רב וקהל לקוחות מרוצה, לאחר עזיבתו - אותם לקוחות ימשיכו להגיע למקום בו פעל העסק הקודם.

ביטוח
חשוב להתנות את הסכם השכירות בקיומה של פוליסת ביטוח מסודרת המבטחת מפני נזקים וביטוח צד ג'. כמו כן יש לציין את המשכיר כמוטב בפוליסה. יש להכניס להסכם השכירות תניה לפיה על השוכר להציג את הפוליסה בפני המשכיר תוך פרק זמן מסויים . אי רכישת פוליסת ביטוח עלול לגרום לנזק כבד ביותר לשוכר או למשכיר. כעקרון השוכר חייב בביטוח תכולת המושכר והמשכיר אחראי על ביטוח המבנה.

בטחונות
משכירים רבים נוהגים לדרוש שטר חוב ובנוסף שיקים לבטחון להבטחת התחייבויות השוכר עפ"י הסכם השכירות. שיטה אחרת בטוחה יותר היא תשלום דמי השכירות באמצעות כרטיס אשראי. כמו כן ניתן לדרוש מהשוכר המצאת שיק בנקאי לבטחון כדי להבטיח שיעמוד בכל חיוביו במיוחד כשמדובר בנכס יקר במיוחד.

מכל מקום יצויין כי הרשימה לעיל אינה ממצה. מומלץ להיוועץ בעו"ד כדי למנוע מפח נפש, הוצאות וזמן וכסף מיותרים.