פרוק שיתוף במקרקעין - ינואר 2008

 
שיתוף במקרקעין
שיתוף במקרקעין היא בעלות משותפת של שני בני אדם או יותר על יחידת רישום של מקרקעין (דירה, חלקת אדמה, חנות... וכיוצ"ב) כאשר לאף שותף אין חלק פיסי מסוים בקרקע (דהינו מחצית ...רבע... וכדומה) אלא הם שותפים (ניתן לומר) בכל גרגיר וגרגיר אדמה באותו נכס - לדוגמא: בקרקע המוחזקת ע"י שלושה שותפים שווים, לכל אחד מהם יש שליש מכל יחידת הקרקע.
 
 
איך נוצר שיתוף במקרקעין
שיתוף במקרקעין נוצר כתוצאה מרצונו החופשי של כל אדם. למשל : מספר אנשים מבקשים להיות שותפים במקרקעין מלכתחילה. אולם יתכן אף ששיתוף כזה יווצר שלא מרצון – למשל כתוצאה מכך שמספר יורשים ירשו מקרקעין במשותף או כאשר אחד השותפים מכר את חלקו במקרקעין לאדם אחר וזאת מבלי לקבל את הסכמתו של השותף האחר וכעת יש לו שותף מבלי שהוא חפץ בכך.

ההוראות שכולל הסכם שיתוף
בעליהם של רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ואולם פעולה אשר חורגת מניהול או משימוש רגיל טעונה הסכמתם של כל השותפים.

קיפוח
שותף הרואה עצמו מקופח מקביעת הרוב, רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לקבל את החלטת בית המשפט בענין הנ"ל ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.

הסכם שיתוף
שותפים במקרקעין רשאים לערוך בניהם הסכם שיסדיר את היחסים בין השותפים. כמו כן מומלץ להגיש את הסכם השיתוף לרישום ברשם ברשם המקרקעין - ואז יהא כוחו של הסכם השיתוף יפה גם לגבי כל אדם אחר שיהפוך לשותף לאחר מכן. בהסכם השיתוף ניתן לקבוע הגבלה על שותף למכור את חלקו, וזאת רק לתקופה של 5 שנים בלבד.

שותף יחיד וזכויותיו
זכותו של שותף יחיד להשתמש במקרקעין באופן סביר כלומר לעשות במקרקעין שימוש סביר וכן לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם של המקרקעין.

האם שימוש במקרקעין ע"י שותף יחיד מחייב תשלום?
כל שותף המחזיק גם במקרקעין ועושה בהם שימוש בלעדי באופן שימנע מיתר השותפים להשתמש בהם חייב לשלם ליתר השותפים דמי שימוש ראויים.

דרכים לפירוק שיתוף
ישנן 3 דרכים עיקריות לביטול השיתוף במקרקעין:

  1. השיטה העדיפה הינה חלוקה פיסית של המקרקעין בין השותפים, וזאת רק במידה והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים זאת.
  2. מכירת הקרקע - אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה פיסית או אם היא חלוקה זו תגרום נזק לאחד השותפים או כולם ניתן למכור את הקרקע לאחר.
  3. רישום בית המשותף – אם עיקר המקרקעין הינם בית הראוי להרשם כבית משותף רשאי בית המשפט לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.

הפירוק יכול להתבצע בהסכמה ואם אין הסכמה רשאי כל שותף בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף מבית המשפט. בהסכם השיתוף ניתן להגביל את הזכות של שותף לבקש פירוק שיתוף ל - 3 שנים בלבד.