איזה בדיקות יש לערוך לפני רכישת נכס - אפריל 2007

 
על רוכש נכס המעוניין להקטין את הסיכונים הכרוכים בעסקת מקרקעין בכלל ובעיסקה עם קבלן בפרט, לערוך בדיקות מסויימות טרם כריתת הסכם הרכישה.
 
 
חשיבות הייעוץ המשפטי
רכישת נכס מקרקעין היא לעיתים העסקה הכלכלית היקרה ביותר אותה מבצע אדם במהלך חייו. אף שהיא עסקה כלכלית חשובה ולא פשוטה יש רבים הנימנעים מלהעזר באיש מקצוע ולעיתים הדבר נובע מחוסר מודעות לסיכונים הכרוכים בעסקה שכזו. השכיחות של העדר סיוע מקצועי מטעם הרוכש, גבוהה יותר בעסקאות רכישה מקבלן.

ראשית מומלץ להעזר בשרותים מקצועיים כגון שמאי מקרקעין, עורך דין, רואה חשבון, מהנדס - במיוחד כשמדובר בעסק/חברה המעוניינת לרכוש נכס והכל עוד בשלב החיפוש אחר נכס לרכישה. הכל על מנת להקטין ו/או למזער את הסיכונים הכרוכים בעסקאות מקרקעין בכלל ועסקת קבלן בפרט.

לדוגמא : זוג אשר רכש מקרקעין במושב ואף שילם עבורם גילה להפתעתו כי למעשה המקרקעין ממוקמים מעל קברים עתיקים השייכים ל"ווקף". בית המשפט נעתר לבקשת הווקף והוציא צו המונע המשך ביצוע העבודות במקום. למעשה בני הזוג אינם יכולים להמשיך בעבודות הבניה וכן לא יכולים לקבל את כספם בחזרה. אילו קיבלו בני הזוג יעוץ מקצועי מקדמי יכלו לערוך את הבדיקות המתאימות ולגלות זאת מבעוד מועד.

בדיקת הזכויות במקרקעין
על הרוכש נכס מקרקעין לבדוק היטב את רישום הזכויות בנכס בגורמים שונים כגון : לשכת רישום המקרקעין (טאבו) , מינהל מקרקעין ישראל , חברה משכנת ולהוציא אישור בדבר הזכויות הנ"ל. האישורים הנ"ל מעניקים אינפורמציה באשר לסוג הבעלות בנכס, גודל הנכס, הגבלות ושיעבודים , מיהם בעלי הזכויות בנכס, האם משולמים עבור הנכס דמי חכירה או שמא מדובר בזכויות אשר הוונו.

בדיקות אלו מאפשרות לדעת האם קיימים על הנכס שעבודים, משכנתאות, משכונות, האם רשומות הערות אזהרה על הנכס ומה טיבן, האם יש הכרזות מיוחדות על הנכס כגון אתר עתיקות וכו' והאם קיימים על הנכס עיקולים ו/או צווים שיפוטיים.

בדיקת אופן רכישת הקרקע ע"י הקבלן
יש לבדוק האם מדובר בקרקע פרטית של הקבלן שהיא מלאי עיסקי או נכס פרטי של הקבלן. יש מיקרים בהם משרדי עו"ד משמשים כחברה משכנת עבור הקבלן. קבלן יכול למכור דירות גם כנכס פרטי. כמו כן האם מדובר בקרקע של המדינה/רשות הפיתוח אשר רישומן מנוהל ע"י מינהל מקרקעי ישראל. יש לבדוק את הסכמי הפיתוח , הסכמי חכירה , היוון הזכויות. וכן יש לברר האם מדובר בעיסקת קומבינציה על כל הבטיה או ב"התארגנות" לבניה . יש לבדוק את חוזה הקומבינציה – האם יש לקבלן היתר למכור את הדירות או שהוגבל ויוכל למכור דירות רק עפ"י קצב התקדמות הבניה. יש לבדוק האם מותר לו למכור את הנכס הספציפי שרוכשים והאם הוא אכן עומד בקצב התקדמות הבניה שהבטיח. יש להיות ערים לפסיקה בענין לפיה הפרת חוזה קמבינציה בין קבלן לבעל קרקע לא מביאה בהכרח לביטול החוזה בין הקבלן לרוכשים ואז הרוכשים נישארים קרחים מכאן ומכאן ללא נכס וללא כסף. עקרונית לא ניתן לבטל את העיסקה עם הקבלן (פס"ד חבני, פס"ד בנק עצמאות). כמו כן יש לבדוק האם המיסים שולמו ע"י הקבלן + בעלי הקרקע : היטל השבחה, מס שבח, אגרות, היטלים לרשות המקומית, מע"מ על שרותי הבניה. התארגנות בניה היא שיטה לרכישת נכס לפיה הרוכשים מתארגנים יחדיו לרכישת נכס מקבלן. שיטה זו נקראת אף שיטת בסל או שיטת העמותות. יש לפעול נכון ועל פי האיסורים שנקבעו בין היתר בפסיקה : אסור שיהיה שום קשר בין הקבלן המבצע את הבניה לבין מוכר הקרקע. כמו כן יש הוראות מקצועיות מדוייקות מטעם מס שבח ויש להיות זהירים וקפדניים ולפעול על פיהן . בפס"ד לאנג (בענין נורדיה) נקבע עקרון החוזים הכפולים : ראו בחוזה רכישת הקרקע ובמקביל בחוזי הרכישה של הקונים – כחוזה אחד. מס שבח מקפיד וצריך להכיר את ההוראות הפנימיות של מס שבח ולהבין אותן וליישמן מראש.

בדיקת המצב התכנוני של הנכס
בדיקות אלו יש לערוך בועדות התכנון והבניה וקיימת אינפורמציה נרחבת שהיא נגישה לציבור שניתן לקבל ברשויות המקומיות בועדות התכנון והבניה לעיתים תמורת תשלום אגרה. אין לזלזל בבדיקות אלו. יש לבדוק האם קיימת תב"ע בתוקף, על מה היא חלה ומה יש במקרקעין הסמוכים . כמו כן יש לבדוק מה יעוד המקרקעין הסמוכים . לעיתים כתוב בשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) נתונים מסויימים אולם המצב בשטח שונה לחלוטין. למשל : במקום שטח ציבורי פתוח קיים בשטח בית ספר עם כל הכרוך בכך (רעש וכיוצ"ב) והרוכש אינו מעוניין להתגורר בסמוך לבית ספר או בית כנסת. לעיתים התווסף לבית הכנסת כולל או אולם חתונות. יש להבין כי תב"ע (תוכנית בניין עיר) היא דבר גמיש. יש תוכניות מפורטות ויש גם אפשרות לסטיות מהתוכניות הנ"ל ומהנדס הועדה המקומית יכול לקבוע הקלות ולאשר שינויים מבלי להביאם לידיעת הנוגעים בדבר. לכן יש לבדוק מה עומד להיבנות מסביב לנכס. יש פסיקה בקשר לצוי מניעה שהוגשו על ידי תושבים אשר התנגדו לבניה בשטחים הגובלים בחלקותיהם. ניתן לקבל מידע ברשויות התכנון והבניה תמורת תשלום אגרה ויש מידע שהוא פתוח וזמין לציבור שחשוב לבררו טרם רכישת הנכס. כמו כן יש לבדוק האם יש לנכס היתרי בניה כחוק והאם לא קיימות חריגות בניה. כמו כן ניתן לבדוק טופס איכלוס וחיבור חשמל ומים (טופס 4). יש לבדוק האם קיימים צווים מינהליים או שיפוטיים (צווי הריסה) כנגד בניה בלתי חוקית בנכס. כמו כן יש לבדוק האם קיימות זכויות בניה נוספות/עתידיות שלא נוצלו לגבי המקרקעין ויעודם וכן מה זכויות הבניה בנכס – שטחים עיקריים, שטחי שירות, אחוזי בניה והקלות וסטיה ניכרת. יש לשים לב שהקבלן לא הוציא זכויות מהרכוש המשותף וייחד אותן לעצמו. זכויות בניה עתידיות הן זכויות שניתן לסחור בהן וניתן להעתיקן ממקום למקום במנותק מהקרקע.

יש רשויות מקומיות המחייבות לשמר בנינים או מיבנים מסויימים על פי החוק לשימור מיבנים עתיקים – יתכן ואותו אדם אשר חייבו אותו בשימור המבנה זכאי לקבל זכויות בניה במקום אחר (כמו צ'ק). יש לבדוק זאת. בניה על הגג – העובדה שגג הבנין צמוד פיזית לדירה מסויימת אינה אומרת שזכויות הבניה על הגג הן בהכרח של אותה דירה. יש לשים לב בחוזה הקבלן – לעיתים הקבלן שמר לעצמו את המחסן והצמיד אליו את זכויות הבניה העתידיות.

יש לבדוק את מצב הקבלן
י
ש להקדיש תשומת לב רבה למצבו של הקבלן או החברה הקבלנית. חברות רבות ותיקות וחזקות התמוטטו בין לילה. מה קורה כאשר חברה משכנת נכנסת להליך פשיטת רגל או הליכים אחרים והרוכש צריך לרשום בחברה הנ"ל את זכויותיו. יש להכיר את הפסיקה והחקיקה בנושא ואת ההסדרים שנקבעו לגבי הקפאת הליכים והסדרי נושים. קיימת פסיקה המגינה על זכויות הקונים שיש להם ערבות בנקאית וקובעים מה מעמדה וכן קיימים פסקי דין אשר הכירו בעדיפות ערבויות שניתנו לקונים על פני ערבויות של הבנקים. קיימים פתרונות פרקטיים ועקרונית ניתן לומר כי הפסיקה מגינה על הקונה. אולם, ולמצער, יתכן ויאלץ להוסיף כסף מכיסו . כדי לוודא שאכן מדובר בקבלן "רציני" בעל יכולות פרעון ונסיון יש לערוך בדיקות במספר גורמים. יש לבדוק שהקבלן רשום ברשם הקבלנים כולל סיווג. יש לערוך בדיקה כלכלית לצורך קבלת מידע עיסקי על מצבו של הקבלן. כמו כן אם מדובר בחברה יש לבדוק האם החברה רשומה ברשם החברות. אם מדובר בחברה ציבורית הנסחרת בבורסה ניתן לבדוק את פרופיל החברה, בעלי העניין בחברה, לעיין בדוחות כספיים של החברה, מיהם בעלי תפקידים בחברה והנהלת החברה, מיהם בעלי המניות בחברה, מיהן חברות הבנות והחברות המסונפות ומה הרכב ההחזקות בחברה.

בדיקת הסכם המכר
יש לקבל טיוטה טרם החתימה. יש לבדוק את זהות הגוף המוכר את הנכס. יש להבחין בין בעל הזכויות הרשום , לבין יזם לבין מבצע הבניה בפועל. יש לברר את זהות החותם בשם בעל הנכס וכן לוודא האם הוא מורשה חתימה המחזיק בידו יפ"כ מתאים לחתימה. יש לבדוק את המצגים אשר הוצגו בפני הרוכשים עוד טרם חתימת החוזה כגון : פרוספקטים, צילומים, תוכניות מוגדלות וכיוצ"ב ולוודא מידת התאמתם למציאות. יש לבדוק את החוזה ונספחיו – את המפרט הטכני, תשריט, נספחי התשלומים ודרך התשלום, מחירון בדבר שינויים, נספח שינויים ותוספות להסכם.

דגשים מיוחדים שיש לתת עליהם את הדעת

  1. מועדי מסירה וסנקציות בגין איחור במסירת הנכס.
  2. מועדי התשלום ומהי שיטת ההצמדה (שער רצפה וכיוצ"ב) (הצמדה לדולר, למדד וכיוצ"ב)
  3. רישום הערת אזהרה ומתן בטוחות מתאימות .
  4. הרוכש אמור לקבל ערבות על פי חוק המכר. יש לבחון את הנאים להשבת הערבות לבנק / לקבלן / לב"כ הקבלן בנאמנות , הכל עפ"י חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות- ובאופן ספציפי עפ"י סעיף 2 לחוק). קיימות שתי חלופות נפוצות – הערת אזהרה ללא שיעבוד גובר, או ערבות לפי חוק המכר.
  5. רישום זכויות – יש לבחון מהו ההליך לפיו יתבצע רישום הזכויות בנכס לטובת הרוכש.
  6. רישום בית משותף – יש לוודא שיצויין מפורשות שהרוכשים לא יהיו חייבים בחיובים נוספים בגין רישום בית משותף מעבר למה שצויין בהסכם. כמו כן יש לוודא שיירשם הסכם שיתוף.
  7. יש לוודא שכל הוצאה תרשם תופיע ותפורט לרבות הוצאות עכשוויות או עתידיות. אין להותיר דרישות כספיות כלליות ועלומות.
  8. יש לוודא שקיימת התייחסות להתחייבויות הקבלן לענין קבלת משכנתא/הלוואה בנקאית ע"י הקונה. יש לוודא מראש עם הבנק הממשכן, ממנו מבקש הקונה לקבל משכנתא, האם הוא יסכים למתן הלוואה בנסיבות העיסקה המוצעת.
  9. יש לדרוש התחייבות למתן מכתב החרגה מטעם הבנק המלווה עוד במעמד החתימה על החוזה או בגמר תשלום מלוא התמורה ישירות לחשבון הבנק המלווה והמצאת מכתב החרגה טרם ביצוע מלוא התשלום או מכתב מותנה.
  10. יש לבדוק למי מבוצעים התשלומים; לחשבון הקבלן או ישירות לבנק המלווה או לחשבון אחר.
  11. על הרוכש לדעת כי הוא רשאי להביא מהנדס בניין מטעמו לבדיקת הנכס במעמד קבלת המפתח לנכס.
  12. יש לבדוק את אפשרויות מכירת הדירה בעתיד ולברר האם ואילו מיגבלות מטעם הקבלן קיימות לגבי מכירתה בעתיד.

לכל עסקת מקרקעין היבטים רבים ומגוונים אותם יש לבדוק ולבחון בתשומת לב רבה עוד טרם הרכישה . על כן יש להעזר בייעוץ משפטי . יש להכיר היטב את הפסיקה והחקיקה מאחר ומדובר בעסקה מורכבת אשר לה הבטים כספיים וחוזיים, הבטים קינייניים , היבטי מיסוי , אגרות, היטלים , תכנון ובניה, הגנת הצרכן וכיוצ"ב.
מומלץ להעזר באנשי מקצוע כגון עורכי דין, רואי חשבון, מהנדסים, שמאי מקרקעין וכיוצ"ב.