שכירות דירה - אוקטובר 2006

 
הורים לילדים המתחילים את שנת הלימודים וסטודנטים השוכרים דירות לקראת שנת הלימודים האקדמית
מה צריך לדעת?
ממה צריך להיזהר?
מי אחראי לתיקונים בדירה?
האם לקחת עורך דין?

 
 
לקראת פתיחת שנת הלימודים מצוי שוק הדירות השכורות בפעילות נמרצת. משפחות שילדיהן מתחילים את שנת הלימודים וכן סטודנטים השוכרים דירות מתלבטים בנושאים שונים הקשורים לחוזה השכירות. להלן כמה טיפים וכללי מפתח שיעזרו ויבהירו על מה יש לשים דגש:

בדיקה כלכלית של השוכר
לידיעת השוכרים והמשכירים: למשכיר הדירה יש זכות לבדוק את מצבו הכלכלי של השוכר. בשנים האחרונות רבו המקרים בהם שוכר נקלע לקשיים כלכליים ולא שילם את שכר הדירה. המשכיר נאלץ לפנותו באמצעים שונים. לכן זה לגיטימי שבעל הנכס ירצה לדעת האם השוכר יעמוד בתשלומים. הזכות שמורה לאפשרויות המוגבלות בחוק ועל מנת לבצע בדיקה כלכלית ולקבל מידע יש לבקש את אישורו של השוכר. מצד שני, שוכר שיתנגד באופן נחרץ לבדיקה כלכלית שכזו עלול לעורר חשד. מבחינת המשכיר אלו הן חדשות טובות וחוק נתוני אשראי מהווה למעשה בשורה טובה. חוק נתוני אשראי , התשס"ב – 2002 התקבל בכנסת ביום 17.1.2002 ומסדיר את האופן שבו ניתן יהיה לקבל מידע על אמינותו של אדם לעניין עמידתו בהתחייבויות הכספיות שקיבל על עצמו בין בפעולתו כעוסק ובין בפעילותו כאדם פרטי (לקוח). התכלית הינה כפולה: האחת – על מנת שמבקש המידע יוכל להעריך את מידת הסיכון שבהתקשרות עם אותו אדם. השניה – על מנת להביא להוזלת האשראי לאותם אנשים, שיכולים להצביע על הסטוריה חיובית של עמידה בהתחייבויות ותשלום חובות. המידע נאסף ונימסר על ידי מי שקיבל רשיון מיוחד לענין זה והמידע נחלק לשני סוגי נתונים: א. נתונים אודות אי עמידה בתשלום חובות מסוגים שונים (מידע שלילי) ונתונים חיוביים אודות לקיחת הלוואות על ידי הלקוח (מידע חיובי). חובות שונים הוטלו על בעל הרשיון, אשר יהא נתון לפיקוח רשם שירותי נתוני אשראי. כך למשל , נדרש כי בעל הרשיון ירשום את מאגר הלקוחות שברשותו כמאגר מידע לפי חוק הגנת הפרטיות, נקבע שניתן למסור נתוני אשראי רק למי שמסר הצהרה בכתב על כך שהוא מבקש את הנתונים לצורך קבלת החלטה למספר מוגדר ומצומצם של מטרות / הוטל איסור על על עשיית שימוש בנתונים שנתקבלו למטרות אחרות מאלה שהוצהר עליהן, הוטלו סנקציות מינהליות ופליליות על המפר הוראות החוק. כמו כן , כדי להקטין את הסיכון לטעויות, חוייב בעל הרשיון לאפשר ללקוח לראות את הדו"ח ולהשיג עליו.

כל בעל נכס שמעוניין להשכיר, יכול לפנות היום ל"מרכז הישראלי לנתוני אשראי צרכני" שהקימה חברת דן אנד ברדסטריט, ולהזמין דו"ח הכולל מידע פיננסי על השוכר. הדו"ח מפרט פיגורים בתשלומים, צ'קים חוזרים ופרטים נוספים המעידים על מוסר התשלומים של השוכר.

לפני החתימה
שוכר צריך לקחת בחשבון כמה מרכיבים לפני שהוא חותם על חוזה השכירות. חשוב לבדוק האם שכר הדירה תואם את יכולתו הכלכלית, כן עליו לקחת בחשבון עליה בשער הדולר ואולי להגבילו בחוזה. כך גם המשכיר – צריך לקחת בחשבון ירידה חדה בשער הדולר ולשקול להגביל אותו במסגרת החוזה. לשוכר חשוב לבדוק את העלויות הנלוות – ארנונה, ועד בית, ועוד. חשוב שהשוכר יבדוק את הדירה , רצוי באור יום, לנסות לאתר בעיות רטיבות, שבר, מזגן פועל ועוד תקלות. ורק אחר כך להסדיר את העניינים הקשורים בחוזה . כמו כן חשוב שהשוכר יבדוק האם תקופת השכירות שמציע המשכיר אכן תואמת את מטרות השכירות של השוכר.

השכרת/מכירת הנכס
חשוב לברר האם הנכס עומד לפני מכירה ולעגן הסדר זה בחוזה. הכל על מנת שלא תיגרם טירדה לשוכר במהלך תקופת השכירות. מומלץ להסדיר נושא זה ולקבוע בחוזה כי המשכיר זכאי להראות את הנכס לשוכרים/רוכשים פוטנציאליים אך בתיאום מראש או באמצעות קביעת שעות וימי ביקור מסויימים. כאמור מומלץ לפני חתימת החוזה לברר האם המשכיר מעוניין למכור או להשכיר את הדירה ולהסדיר סעיף נפרד לגבי ביקורים של דיירים פוטנציאליים. עקרונית המשכיר זכאי למכור את הדירה, בכפוף לתנאים בחוזה המגדירים את תקופת ההודעה מראש לשוכר אבל כדאי שיצויין בחוזה שביקורי רוכשים או שוכרים פוטנציאליים יתואמו מראש וניתן להגביל אותם. למשל: להראות את הדירה פעמיים בשבוע בשעות מסויימות באופן מרוכז לכמה רוכשים/שוכרים פוטנציאליים, כדי שלא לטרטר את השוכר מידי יום.

החוזה
יש לקרוא היטב את החוזה. יש חוזים סטנדרטייים מוכנים מראש שניתן להשיג באינטרנט וכן בחנויות לצרכי משרד. אין לדעת מה הם כוללים. יש לבדוק אותם היטב. חתימה "בלנקו" מהווה פתח לבעיות. בחוזים המוכנים באינטרנט טמונה בעיה – בעוד שניתן להבחין בתיקונים שנערכו בחוזה מוכן שנירכש בחנות , הרי שבחוזה שהורד מאתר אינטרנט ניתן לבצע שינויים ותוספות מבלי שניתן יהיה להבחין בהם. לכן מומלץ לקרוא היטב ובעיון את החוזה, לערוך השוואה עם חוזים אחרים וכן מומלץ להיוועץ ולערוך את החוזה אצל עורך דין.

ביטוח הדירה
לעיתים השוכר הינו סטודנט שאינו מחזיק בדירה חפצים יקרי ערך אולם מבלי משים חתם על חוזה המחייבו לבטח את הדירה.

ביטול חוזה

לעיתים קיים בחוזה סעיף המאפשר למשכיר לבטל את החוזה בהתראה קצרה מתוך כוונה מראש שאם המשכיר "יעשה בעיות" יוכל להוציאו מייד או מתוך כוונה של המשכיר למכור את הדירה. הדבר יכול לעורר בעיה אצל השוכר שלא יוותר בידו ספק למצוא דירה אחרת. תקופת התראה סבירה הינה 30-90 יום מראש.

הפרה יסודית
החוק קובע שני סוגי הפרות חוזה – הפרה יסודית – אם השוכר מפר את החוזה הפרה יסודית יוכל המשכיר להוציא את השוכר מהדירה. הפרה שאינה יסודית – המשכיר יוכל להזהיר את השוכר על הפרה שכזו ולתת לו אורכה סבירה לתיקונה. רק אם היא לא תוקנה רשאי המשכיר לבטל את החוזה ולהוציא את השוכר מהמושכר. חשוב שהחוזה יכלול רשימת סעיפים שהפרתם תהווה הפרה יסודית. על השוכר לשים לב שסעיפים אלו אינם כוללים סעיפים המתחייסים לתיקונים שעל השוכר לבצע במקרה של בלאי. באופן כללי רצוי לסכם עם בעל הבית שהוא יתריע בפני השוכר על כל הפרה כדי שניתן יהיה לתקנה אם נעשתה בהיסח הדעת. בסעיפי תשלום שכר הדירה רצוי לקבוע שאיחור עד 3-4 ימים לא יחשב הפרה.

פיצויים מוסכמים
פיצויים מוסכמים הם פיצויים שזכאי להם בעל הבית אם החוזה הופר, גם אם לא נגרם לו כל נזק. כדאי להגבי את האפשרות לדרישת פיצויים כאלה רק במקרה בו ההפרה היא יסודית ומביאה לביטול החוזה. כמו כן יש לשים לב שגובה הפיצויים המוסכמים אינו גבוה ומופרך.

פיצוי על כל יום איחור בפינוי הדירה
יש חוזים בהם נקבע מנגנון לפיו על השוכר לשלם בגין כל יום בו יאחר בפינוי הדירה בתום תקופת השכירות ו/או האופציה סכום קבוע ומוגדר מראש. הסכום המקובל הוא 50$ בגין כל יום איחור בפינוי. אולם רצוי שבעל הבית יקבע סכום גבוה יותר אם מדובר בדירת יוקרה למשל.

תיקונים בדירה
תיקונים בדירה מעוררים לעיתים קרובות ויכוחים וסכסוכים בין השוכר למשכיר. חשוב להסדיר נושא זה במסגרת החוזה ו/או באמצעות נספח. חשוב ביותר שהסיכומים הנ"ל יהיו בכתב בלבד. חוזה לא הוגן ישחרר את המשכיר מכל חובותיו בכל הקשור לתיקונים. מצד שני, יש לזכור, המשכיר אינו אמור לתקן נזקים שנגרמו משימוש רשלני אלא רק תיקונים הנובעים מבלאי רגיל ושימוש סביר – לדוגמא: נזילה, סתימה בביוב, קלקול שקע חשמלי, קלקול מזגן או דוד חשמלי שאינו מחמם. אולם אם ימצא שהנזק נגרם בגלל שימושו הרשלני של השוכר – למשל: הסתימה בביוב נובעת משקית ניילון או גליל נייר טואלט שזרק השוכר ברשלנותו לתוך האסלה – אז התשלום ייקבע לפי סיבת הנזק.

כאשר השוכר או המשכיר חייב לתקן את התקלה ואינו עושה זאת – רשאי הצד השני לעשות זאת במקומו ולחייבו לשלם לו. צריך להסדיר זאת בחוזה , ולוודא שהחוזה מאפשר לשוכר לקזז משכר הדירה כל תשלום ששילם על תיקונים במקום המשכיר.

דמי השכירות ושער הדולר
חוזים רבים נוקבים בדמי השכירות בדולרים. לעיתים השוכר נדרש להפקיד שיקים מראש למספר חודשי שכירות. יש לשים לב שיש מנגנון הקובע הסדרי תשלום במקרים בהם הדולר עולה, אך יש לוודא שמנגנון דומה מוסכם גם באשר להחזרים שמגיעים לשוכר אם שער הדולר יורד. ניתן אף לנקוב את דמי השכירות בשקלים. התנודות בשער הדולר גורמים לקפיצות חדות בשער הדולר מעלה או מטה. יש לקבוע מראש מנגנון הצמדה של שכר הדירה – לדולר או לשקל ולבדוק שאין הצמדה כפולה או קביעת שערי מינימום/מקסימום שאינם הוגנים כלפי אחד הצדדים.

דמי השכירות בתקופת האופציה
רצוי מאד לקבוע מראש את עליית דמי השכירות לגבי תקופת האופציה. הדבר מונע סכסוכים וויכוחים בהמשך. יש הקובעים עליה של 5-6% בשכר הדירה בכל שנת אופציה ויש הקובעים את שכר הדירה למשל אם בתקופת השכירות דמי השכירות נקבעו על 500$ לחודש - בשנת האופציה הראשונה יעמדו דמי השכירות על 550$ לחודש ובשנת האופציה השניה יעמדו על סך 600$. כמובן שהכל צריך להעשות בהסכמה מראש ובכתב. הדבר מונע בעיות.

ערבות, ערבים, צ'קים לבטחון ושטרי חוב
לעיתים מתנה המשכיר את החתימה על חוזה השכירות במתן ערבויות כגון: ערבות בנקאית, ערבים חיצוניים, צ'קים לבטחון, ושטרי חוב. ערבות בנקאית אוטונומית מאפשרת למשכיר לפנות לבנק ולקבל את סכום הערבות מבלי להוכיח שום דבר. כמעט לא ניתן לעצור הליך זה, גם לא בבתי משפט, ולכן הוא מסוכן עבור השוכר ובטוח מאד וקל עבור המשכיר. ערבות של ערבים נותנת מצד אחד גב רחב יותר למשכיר, כי הוא מסתמך לא רק על השוכר אלא עם שניים שלושה ערבים שהוא יכול לפנות אליהם ולגבות מהם כספים שהשוכר חייב לו. מצד שני – בניגוד לערבות בנקאית , הוא לא יכול לקבל מהם את הכסף אלא אם הם מסכימים. הוא אמנם יכול להגיש את הערבות להוצאה לפועל , או לתבוע את הערבים אך הם יכולים להתנגד לתביעה ולשכנע את בית המשפט או ההוצאה לפועל שאינם צריכים לשלם. אפשרות נוספת היא להפסיק שטר חוב בידי המשכיר. אפשר לרכוש שטר חוב בדואר או להדפיס לבד מסמך שמגדיר את התנאים לתשלום ואת תנאי ההצמדה במקרים של חוב של השוכר למשכיר. בעוד שהערבות הבנקאית האוטונומית מוגבלת בזמן בכפוף לחוזה, ואם הזמן עבר ולא הוגשה דרישה לבנק היא פוקעת מאליה, בשטר חוב אין הגבלת זמן. לכן חשוב לקבוע בחוזה כי בתום תקופת השכירות או זמן קצר לאחריה – נאמר תוך 60 יום – המשכיר חייב להשכיר לשוכר את שטרי החוב. בנוסף, מקובל להשאיר בידי המשכיר צ'קים לתשלום חשמל, מים, גז, בזק, ארנונה למקרה שיתברר שהשוכר חייב כלפי גופים אלה. יש לציין בחוזה שעם תום תקופת השכירות ו/או האופציה, ולאחר שיובהר שלשוכר אין שום חוב לרשויות הנ"ל, יוחזרו לו הצ'קים.

תשלום שכר דירה באמצעות כרטיס אשראי
ניתן לשלם את שכר הדירה באמצעות כרטיס אשראי. זהו הסדר נוח פשוט ומשתלם לשוכר ולמשכיר. התשלומים ניגבים באמצעות כרטיס האשראי של השוכר או מי מטעמו ומועברים ישירות על חשבון הבנק של המשכיר. השוכר נהנה מנוחות בתשלום, המשכיר נהנה מבטחון בתשלום שכר הדירה בכל חודש לתקופה של 12 חודשים, בניכוי 1.5% מסכום העסקה. הסדר זה חוסך טיפול בהמחאות ומעקב אחרי השינויים בשער הדולר. הגבייה נעשית מידי חודש או מידי רבעון וניתנת להתבצע בכל אחד מימות החודש (ימי עסקים) לפי בחירה. התשלום יכול להיות צמוד לדולר יציג, צמוד מדד או שקלי רגיל , לפי המוסכם בין השוכר למשכיר. סכום החיוב יצויין בדוח ריכוז החיובים החודשי של השוכר בציוד שם המשכיר. למשכיר תישלח חשבונית ובה פירוט הזיכויים והניכויים. לפי הוראות בנק ישראל השוכר יכול לשלם באמצעות הכרטיס עד 6000 ₪ בחודש, והמשכיר יכול לקבל תשלומים של עד 30,000 ₪ בחודש. כיצד זה עובד ?
לאחר חתימת חוזה השכירות בין השוכר למשכיר ממלאים שובר לתשלום שכר דירה, אותו ניתן להוריד מאתר ישראכרט או לקבלו בפקס. את השובר החתום בידי השוכר והמשכיר יש לשלוח אל משרדי תשלובת ישראכרט לאישור העסקה. לאחר בדיקת הנתונים יקבלו השוכר והמשכיר הודעה בכתב על אישור או דחיית העיסקה. פרטים ניתן לקבל בטלפון: 1-700-50-80-10.

דייר משנה
אם אתם נכנסים לדירה עם שותף ואתם איתו על חוזה שכירות ולא מול בעל הבית הרי שאתם דיירי משנה. במקרה כזה יש לדרוש לדבר עם בעל הבית כדי לוודא שהוא מסכים לדיל עם השותף. סירוב יהווה נקודה מחשידה שיש לשקול בגללה נסיגה מהעיסקה. אם קבעתם עם השותף להתחלק בשכר הדירה שהוא משלם לבעל הבית שווה בשווה – יש לציין זאת במפורש בחוזה בינכם ולא להסתפק בציון גובה דמי השכירות. כמו כן יש להוסיף סעיף לפיו אם השותף יעזוב את הדירה אתם אלו אשר תיכנסו בנעליו ותחתמו בעצמכם על החוזה מול בעל הבית ולא הדייר החדש.

האם לקחת עורך דין?
מומלץ לשני הצדדים להעזר בעורך דין כדי להימנע מכשלים בחוזה המביאים לסכסוכים בין הצדדים. הדבר נכון במיוחד אם אחד מהצדדים מציע לשני להעזר בעורך הדין שלו. מומלץ שכל צד יעזר בעורך דין מטעמו שידאג לאינטרסים שלו. עלות שכר טרחת עורך דין מגיעה לחצי חודש שכירות לגבי דירות מגורים ולחודש שכירות לגבי חנויות ובתי עסק. ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר משתלם יותר לשכור עורך דין לצורך חתימת החוזה. תקופת שכירות ארוכה מחייבת יותר שימת לב לפרטים כמו אחריות לתיקונים, מנגנוני הצמדה של שכר הדירה שעורך הדין יוכל לסייע בהם.

טיפים
  • כשהמשכיר מחלק דירה למספר יחידות רצוי לבקש שיתקין שעון חשמל נפרד לכל יחידה.
  • רצוי שהשוכר יזמין ויחזיק קו טלפון בזק על שמו. הדבר מונע חיכוכים. כשהוא עוזב הוא לוקח איתו את הקו.
  • רצוי לעגן בחוזה השכירות צביעת המושכר בתום תקופת השכירות ועל מי יחולו הוצאות הצביעה.
  • בידקו את תכולת הדירה והריהוט שבה לפני החתימה על החוזה ולפני הכניסה למושכר. לעיתים יש בדירה ריהוט מתפרק ובעל הבית מסרב להוציאו ואף מציין בחוזה שהריהוט במצב מצויין ועל השוכר להחזירו "במצב הטוב כפי שקיבלו לידיו". רצוי לערוך רשימת ריהוט מדוייקת ומצבו של הריהוט ולצרפה כחלק בלתי נפרד מהחוזה. רשימה שכזו תימנע ויכוחים ותסייע לזכור בתום תקופת שכירות ארוכה מה היה במושכר.
  • יש לשים לב שהחוזה אינו כולל סעיף כללי כגון: "השוכר ישא בתשלומים החלים מעצם טיבם על השוכר". לכאורה מדובר בתשלום לועד הבית, ארנונה חשמל וכו' . אולם אין הדבר כך – רצוי לוודא שלא מדובר בתשלומים המשביחים את הנכס כגון צביעת חדר המדרגות, שיפוץ הבנין, התקנת מעלית וכיוצ"ב.
  • כשמדובר בחוזה שכירות ביישובים כפריים או דירת קרקע בעיר הכוללת חצר, גינה, חניה וכיוצ"ב חשוב להסדיר נושאים כגון: מקום חניה לאורחים ומבקרים (רצוי לקבוע חניה מחוץ לחצר), שעות מנוחה ושמירה על שקט, הכנסת בעלי חיים, על מי תחול השקיית הגינה והחזקתה. ניתן לשקול לגבות סכום קבוע כל חודש מהדייר שיכסה נושא זה.