מי זו החיה הזו שנקראת "הערת אזהרה" ? הכל על הערות אזהרה - מאת עו"ד אילה בירגר , נובמבר 2011

 
בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מתנהל רישום בקשר לכל הבעלויות בדירות ובקרקעין בישראל.

כל אדם יכול לפנות לטאבו, לשלם אגרה ולקבל נסח טאבו המפרט מי הבעלים של כל דירה , מגרש, חנות (להלן "נכס").
 
 
נסח הטאבו מפרט מי הם הבעלים של אותו נכס, מהו מספר הגוש, החלקה, תת חלקה, של הנכס, האם רובצת משכנתא על הנכס, או צו כינוס נכסים, או האם מדובר בנכס הבנוי על אתר ארכיאולוגי וכיוצ"ב.

למעשה הערת האזהרה, כשמה כן היא, באה להזהיר אותנו מפני פעולה שנעשתה בנכס ולמעשה אומרת "לכל העולם" : "שים לב/היזהר , לפני שאתה רוכש את אותו נכס !!!!"


מתי רושמים הערת אזהרה על נכס ?

מיד לאחר חתימת הסכם לרכישת הנכס - הקונה רושם הערת אזהרה לטובתו על מנת להזהיר/להודיע לכל העולם שהוא רכש את הנכס ולא ניתן למכור אותו שוב.

מיד לאחר העברה במתנה ליורש - רושמים הערת אזהרה אשר תימנע ממקבל המתנה לסלק את נותן המתנה מהנכס ולמעשה נותן המתנה יוכל להישאר להתגורר בנכס עד מותו.

מיד לאחר קבלת משכנתא - הבנק רושם הערת אזהרה לטובתו מאחר ואם חלילה הקונה , אשר קיבל את המשכנתא, לא יעמוד בתשלומי המשכנתא, יוכל הבנק למכור ולממש את הנכס ולקבל בחזרה את כספו.

לעיתים נירשמת הערת אזהרה בעקבות הוראות בצוואה או בצו קיום צוואה. למשל צוואה הקובעת כי הבית ימכר אך ורק לבני אותה משפחה - מיד לאחר קבלת צו קיום צוואה נירשמה הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עיסקה עם מי שאינו בן משפחה. לאחר הכרזה על אתר ארכיאולוגי - נירשמת הערת אזהרה על כך. למשל כך ארע בישוב "הבונים" , שם הסתבר לקונים , לאחר שרכשו את המגרש, כי מדובר למעשה באתר ארכיאולוגי.

לאחר קביעת זיקת הנאה לטובת נכס - למשל , כנהוג במגזר החקלאית / במושבים - בחזית ניבנה בית אחד ובחלקה האחורי של החלקה ניבנה בית נוסף עם שביל גישה עליו נירשמת זיקת הנאה לטובת בעלי הבית האחורי.


הערת אזהרה נרשמת לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין על פי סעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין לפיהם :
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969

126. הערת אזהרה
(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור. 127. תוצאות של הערת אזהרה
(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.
(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.
(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.


כיצד נרשמת הערת אזהרה

כדי לרשום הערת אזהרה יש למלא טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, שני הצדדים לעיסקה חותמים על הטופס, יש לשלם אגרה העומדת כיום על סך 196 ש"ח ולצרף לבקשה זו מסמכים שונים לפי סוג הערת האזהרה המבוקשת - למשל :

כאשר נחתמה עסקה במקרקעין התחייבות או יפוי כח בלתי חוזר של בעל המקרקעין או בעלי זכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.

אם ההתחייבות ניתנה על ידי מי שאינו בעל המקרקעין - נידרשת הסכמת הבעלים הרשומיםכאשר הבקשה לרישום הערת אזהרה או ההתחייבות של בעלי המקרקעין חתומים על ידי מיופה כח יפוי כח מאומת
כאשר המקרקעין נמצאים בהליכי הסדר- נידרשת הסכמת פקיד ההסדר בכתבכאשר המתחייב הוא קטין - נידרש אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי.כאשר המתחייב הוא מנהל עזבון - נידרש אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי.כאשר בעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית (קיימת הערה על חוסר כשרות) - נידרש אישור בית משפטכאשר מונה למקרקעין צו כינוס נכסים אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין - נידרש אישור בית משפט לכונס הנכסים למכור, והסכמת כונס הנכסים לפי העניין והצורך.המקרקעין כפופים לצו עיקול, צו כונס נכסים, וכיו'ב הרשומים על המקרקעין - נידרש אישור הזכאי/ת לרישום הערת האזהרה שידוע לו על העיקול, צו כנוס הנכסים וכיו'ב.

סוגים נוספים של הערות אזהרה

מלבד הערות האזהרה השכיחות המפורטות בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין שצוטטו למעלה, בדבר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ובדבר להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה, חלקם נפוצים וידועים וחלקם פחות. מרביתם מופיעים בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום):


הערה על ביטול הרשאה - למשל : בעל מקרקעין מסר לחברו יפוי כח למכור את דירתו. לאחר זמן מה, שינה בעל המקרקעין את דעתו וביקש לבטל את יפוי הכח שמסר לחברו, אך לא מצא את החבר או שהחבר מסרב להשיב לו את יפוי הכח. מה שעליו לעשות הוא לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין המודיעה כי יפוי הכח שמסר לחברו בוטל ואין להסתמך עליו לביצוע עסקה. סעיף 26 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).

שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) - ועדת תכנון רשאית לבקש לרשום הערת אזהרה על שינוי תוכנית בניין עיר או לבקש לבטל הערה זו

הודעה על מקלט ציבורי .

הודעה על אי התאמה -
של בניין או בית שנבנה שלא על פי היתר הבניה שניתן.

נוהל חדש לרישום הערות אזהרה

החל מינואר 2005 ניתן לרשום הערות אזהרה מפורטות בטאבו. זאת על מנת לפתור בעיה כדלקמן : קונה רוכש דירה מיזם, "על הנייר" או במהלך הבניה, עשוי לקבל כבטוחה להשקעתו הערת אזהרה על הקרקע עליו נבנית הדירה. עד אשר יירשם בית משותף על ידי משרד עורכי דין שמייצג את הקבלן, כל זכויותיו של הקונה התמים יבואו לידי ביטוי בהערת אזהרה בלבד על זכויות הקבלן בקרקע. בדרך כלל ימתין הקונה לרישום בעלותו בדירה במשך מספר שנים ועד אז יהיה עליו להסתפק באותה הערת אזהרה, יחד עם כל רוכשי הדירות באותו בניין. חסרונה של הערת אזהרה הוא בחוסר הפירוט של הדירה.

על פי ההסדר החדש, פרי יוזמת לשכת עורכי הדין, ניתן לרשום הערת אזהרה מפורטת בה יוכנס תאור הדירה, כיווני אוויר, קומה וכו'.

כדי לרשום הערת אזהרה על פי הסדר זה, אין עוד צורך לצרף הסכם או התחייבות ובטאבו יסתפקו בטופס המיוחד שיכלול חתימות של המתחייב, של בעל הקרקע ושל הזכאי להערת אזהרה.


הנתונים אשר ניתן לרשום בבקשה לרישום הערת אזהרה מפורטת מוסכמת ואשר ירשמו בנסח המקרקעין הם :

1. פרטי בעל הזכות במקרקעין שעל זכויותיו נרשמת הערת אזהרה.
2. פרטי המתחייב
3. פרטי הזכאי להערת האזהרה
4. מהות ההתחייבות ותאריך
6. פרטי הנכס 7. תיאור הנכס8. קומה 9. כיווני אויר אליהם פונה הנכס.
10. מס' המגרש: יש לציין מספר המגרש הזמני בהתאם לתוכנית בניין עיר בצירוף פרטי התוכנית או לפי הסכם שיתוף בין הבעלים בדבר חלוקת המקרקעין.
הסדר חדש זה אינו מבטל את רישום הערת אזהרה על פי ההסדר הישן.

אילה בירגר עו"ד