משכנתא הפוכה - מאת עו"ד אילה בירגר - יולי 2013

 
משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה אשר נוטלים בד"כ אנשים מבוגרים אשר הבנקים כבר מסרבים להעניק להם משכנתא. חשוב לדעת כי בנוסף למשכנתא הזו - לא ניתן לרשום משכנתא נוספת על הנכס המשועבד.
 
 
סכום ההלוואה נקבע לפי גילו של הלווה, הצעיר מבין שני בני הזוג, וכן בהתאם לערך הדירה כפי שהשמאי של המשכנתא מעריך אותה. לדוגמא - אדם בן 75, יכול לקבל משכנתא בגובה של כ-33% משווי הנכס. כמו משכנתא רגילה, גם משכנתא הפוכה ניתנת בתמורה לשעבוד של זכויות על נכס לטובת הבנק.

חשוב לדעת כי מומלץ לקחת הלוואה מסוג זה רק בלית ברירה, וכשאין אף מקור מימון אחר, מאחר ומשכנתא מסוג זה "נוגסת" בערך הנכס. כמובן שהלוואה מסוג זה מתאימה רק למי שבאמת הגיע למבוי סתום, זקוק לכסף, לצורך מהותי, ואין לו מקורות מימון אחרים זמינים.

חשוב לדעת !!! מאחר ולמשכנתא מסוג זה אין מועד פרעון אלא במועד פטירתו של הלווה - בהנחה שהלווה חי 20-30 שנה מנטילת ההלוואה, יכול להיות מצב ששווי ההתחיבות יגיע לשווי הנכס ואז היורשים לא יהנו מהעיזבון. במשכנתא הפוכה - הלווה אינו משלם החזרים חודשיים ע"ח המשכנתא וכן לא קובעים לוח זמנים שבו תסולק המשכנתא. המשכנתא ההפוכה תיפרע במועד בו הלווה יעזוב או ימכור את הנכס מכל סיבה שהיא.

למשל - אם הנכס יושכר או בעל הנכס יעבור להתגורר בבית אבות או בבית לדיור מוגן או יעבור להתגורר עם ילדיו - אז יידרש לפרוע את התחייבויותיו תוך שנה מיום המעבר או מיום השכרת הנכס. במידה והלווה מחליט לעבור לדיור מוגן - הוא יידרש לפרוע את התחייבויותיו תוך 7 שנים מהמועד שבו עבר לדיור המוגן . חשוב לדעת כי במקרה זה נותנים ללווה הזדמנות להתחרט ולחזור לביתו, אם לא התאקלם ב"דיור המוגן" , ולכן נקבע פרק זמן של 7 שנים.

חשוב לדעת !!!!

הלווה יכול לסלק את המשכנתא בכל שעה שיחפוץ או אפילו חלקים מהמשכנתא ללא קנס היוון - כלומר : ההפרש שבין הריבית במשכנתא הקיימת לבין ממוצע ריבית המשכנתאות במדינת ישראל התקפה ליום סילוק המשכנתא.

סיבה נוספת שבגללה אנשים רבים נוטלים סוג זה של משכנתא היא - שהלווה לא צריך להביא הוכחות על יכולת השתכרות או יכולת החזר וכן אינו נידרש להביא אישורים על מצבו הבריאותי וכן אין דרישה לעשות ביטוח חיים .

זו הסיבה שלווים רבים בגיל מבוגר נוטלים משכנתא הפוכה - מאחר והבנקים מסרבים לתת לאנשים מבוגרים משכנתא.

חשוב לדעת !!!! הלווה יכול לקבל את סכום כל ההלוואה לחשבונו בבנק בסכום אחד או לנצל את סכום ההלוואה רק באופן חלקי . למשל - אם קיבל 500,000 ש"ח הלוואה - יוכל לעשות שימוש מיידי ב 250,000 שח והוא יוכל לעשות שימוש ביתרת הסכום - בסך 250,000 ₪ בתוך 5 שנים . כך גם תובטח לו הריבית למשיכה בעתיד. כלומר - בשעה שהוא עשה שימוש ב 250,000 ₪ הוא יצטרך לשלם את הריבית רק על הסכום הנ"ל , ואת היתרה בסך 250,000 שח , שצמודה למדד הוא יוכל למשוך תוך פרק זמן של כחמש שנים.

דמי הקמה
על הלווה לשלם, בעת נטילת המשכנתא, בהתאם לגילו ולשווי הנכס - דמי הקמה .

דמי ניהול
בנוסף יש צורך לשלם דמי ניהול שוטפים המצטרפים לסכום ההלוואה.

איזו בטוחה נידרש הלווה להעמיד?
אך ורק את דירת המגורים.