הטרנד החדש "קבוצות רכישה" - איך עושים את זה? - יוני 2009

 
 
 
הטרנד החדש הוא התארגנות של קבוצות חברים המתארגנים יחד לקנות קרקע ולבנות עליה. הם הופכים למעשה ליזמים ובכך חוסכים כ 20% ממחיר הדירה. אז איך עושים את זה?
מדובר בחבורת אנשים שמתארגנים יחד, הופכים ליזמים בעצמם ובכך מביאים להפחתה משמעותית במחיר הדירה.
לשיטה יתרונות רבים. חברי הקבוצה רוכשים קרקע בעצמם ללא פערי תיווך, הם קובעים לעצמם את המפרט הטכני ואת רמת הגימור של הדירות ובכך יכולים לחסוך לעצמם עלויות רבות כגון חסכון בדמי ייזום , כל התשלומים משולמים עבור עבודה שמבוצעת בפועל ולא ליזם-קבלן ולחברי הקבוצה מובטח פיקוח הנדסי מטעמם על בניית הדירות.

מדובר בשיטה בטוחה כי בעלי הקרקע בונים עבור עצמם ואינם תלויים במצבו הכלכלי של הקבלן שעלול להיקלע לקשיים.
ואולם יכולות לצוץ בעיות בין חברי הקבוצה , למשל כשאחד מחברי הקבוצה לא יכול להשלים את התשלומים בגין התמורה או להשלים את התשלום עבור בניית הבית .

בשנתיים האחרונות צצות יותר ויותר קבוצות של יחידים המתארגנים לקבוצת רכישה. הם מבינים את היתרון הגלום בבנייה משותפת. ההתארגנויות נעשות לצורך רכישה מבעלי קרקעות פרטיים או במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, למטרת בנייה משותפת.

שיתוף פעולה זה מוזיל את עלות הדירה ב-25% בממוצע.
נוסף לחיסכון של 15% בדמי ייזום והוצאות שיווק, יש גם יתרונות מס לבניה הקבוצתית.

כאשר רוכשים קרקע במשותף לצורך בנייה עצמית אפשר לחסוך את המע"מ על מרכיב הקרקע ולהגיע לרווח של 25% מערך הקרקע.

קבוצות רכישה בארץ

בתל ברוך צפון, ברמת אביב החדשה, בכרכור, בטבעון, בראשון לציון, בנס ציונה ואפילו מעבר לים: קבוצת רוכשים ישראלים מתארנות לרכישת קרקע לבנייה למשל בקירניה שבקפריסין.
ברמת אביב החדשה, לדוגמא, לאורך רחוב לוי אשכול באזור הנקרא הגוש הגדול, התארגנה קבוצת אנשים פרטיים, המעוניינים לבנות דירות למגורים באזור זה. כרגע יש יזם בלבד ועדיין אין קבלן מבצע. בימים אלה יוצא מכרז לאיתור קבלן מתאים. התוכנית היא להתחיל בבנייה בעוד כ-8 חודשים. במקום קיימות תוכניות לדירות יוקרה.
בקרית טבעון יצא מכרז של מינהל מקרקעי ישראל. בין המציעים קבוצת רכישה ובה יזם/משקיע , אדריכלים ועוד.

איך פועלת השיטה?
יוזם הפרויקט קונה מגרש, או מתחייב לרכוש מגרש מבעל הקרקע. לאחר בדיקה בעירייה על היקף הבניה העתידי, השטח המתוכנן ומספר הדירות המותרות, צריך היזם לארגן קבוצה.
אחת הדרכים לארגן קבוצה היא באמצעות פרסום מודעה בעיתון למציאת שותפים לפרויקט. המעוניינים נכנסים לעסקה כשותפים בקרקע, והם נרשמים ומקבלים זכויות עליה. ואולם לעיתים מתארגנים מספר חברים / מכרים / בעלי מקצוע המכירים זה את זה ומעוניינים להתגורר יחד ו/או לצורך השקעה משותפת וניגשים יחדיו למכרז.
למשל מגרש שניתן לבנות עליו 8 יחידות דיור עולה כ-640,000 דולר. האנשים שנכנסים כשותפים לפרויקט משלמים לפי מספר היחידות שהם מעוניינים לרכוש, כאשר כל יחידה שווה כ-80,000 דולר (מחיר הקרקע לדירה). התשלום לבעל הקרקע מתבצע בדרך כלל מיידית, והשותפים מזרימים את הסכומים שהתחייבו להם ונרשמים כשותפים בבעלות על הקרקע.
היזם מתחייב לאחריות וגיבוי מקצועי והוא זה שמאחד את הקבוצה. לאחר מכן יש לגשת לתכנון הקרקע והמבנה, לשלם אגרות והיטלים ולהתקשר לקבלן מבצע. מחיר הבנייה זהה לחלוטין, אם מדובר בקבלן שבונה בניין או לעמותה ולשותפים הבונים במשותף. גם מחיר התכנון, האגרות וההיטלים זהים בכל המקרים. החיסכון במקרה של שותפות בנייה הוא על הרווח היזמי, המהווה 15%-10% ממחיר הדירה.
למעשה, מחיר דירה הנרכשת מקבלן או מחברת בנייה מורכב ממחיר הקרקע, תכנון, היטלים, אגרות, מחיר הבנייה ורווח של הקבלן שממנו רוכשים את הדירה המוכנה. במקרה של בנייה בעמותה, או בהסכם שיתוף, נחסך הרווח של היזם. ואם מדובר בדירה בשווי 300,000 דולר, החיסכון הוא 30-45 אלף דולר לכל דירה.
הרווח של קבוצות הרכישה הוא בעובדה שניתן לקבוע על פי טעם אישי כיצד לתכנן ולבנות את הבית כראות עיניהם של חברי הקבוצה. זאת, בניגוד לרכישת דירה מוכנה שאיכלוסה, עיצובה ועיצוב הבניין כולו מוכתבים על ידי הקבלן.

איך להיזהר מעוקץ?
יש לנקוט בכל אמצעי הזהירות על מנת למנוע מצבים של הונאות וניצול גם באמצעות עמותות הרכישה.
בדיקות שיש לבצע : יש לברר אודות תקפות הרשיון של הקבלן ברשם הקבלנים, אמינותם וחוסנם הכלכלי של היזם והקבלן המבצעים את הפרויקט, באמצעות ממליצים ומידע על פרויקטים שבוצעו בעבר, חשוב שכל העסקה תלווה על ידי עורך דין מטעם הרוכשים שיבדוק את חוזה השיתוף טרם חתימתו ואת הזכויות בקרקע.
יש לוודא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש עם רכישת הקרקע. במהלך הפרויקט חשוב לקבל ערבויות על סכומי הכסף שיופקדו. מומלץ לא להפקיד מראש את כל סכום הרכישה, אלא בהתאם להתקדמות העבודה בשטח. יש לשים לב במיוחד לכך שעם תחילת הבנייה חשוב שתירשם על הקרקע הערת אזהרה בטאבו או ברשם המשכונות על מנת למנוע אפשרות שייעשו שימושים לא כשרים בקרקע.